De verleiding van de spreadsheet

Voor een kleine VvE lijkt een zelfgemaakt MJOP in Excel aantrekkelijk: een lijst bouwdelen, wat bedragen uit offertes en ervaring, en de reservering rolt eruit. Voor technisch onderlegde bestuurders kan dat een start zijn. Toch zien we in de praktijk drie valkuilen die zelfgemaakte plannen onbetrouwbaar maken.

Valkuil 1: de conditie wordt niet objectief gemeten

Zonder systematische opname volgens NEN 2767 is de planning gebaseerd op onderbuikgevoel. Gebreken die vanaf de grond niet zichtbaar zijn — dakbedekking, voegwerk op hoogte, opgaand lood — ontbreken dan structureel, terwijl juist daar de grote kosten zitten.

Valkuil 2: hoeveelheden en prijzen kloppen niet

Kostenramingen vallen of staan met gemeten hoeveelheden en actuele eenheidsprijzen. Bouwkosten zijn de afgelopen jaren hard gestegen; wie rekent met bedragen van vijf jaar geleden, reserveert structureel te weinig. En een schilderpost die is geschat op basis van een oude factuur mist vaak de bijkomende kosten van steigers of hoogwerkers.

Valkuil 3: het plan houdt geen stand in de vergadering

Een reserveringsvoorstel zonder objectieve onderbouwing leidt tot discussie in de ledenvergadering, zeker wanneer het maandbedrag omhoog moet. Bij verkoop van een appartement kijken kopers en taxateurs bovendien kritisch naar het onderhoudsplan; een spreadsheet zonder inspectierapport weegt dan niet mee. Ook banken accepteren een zelfgemaakt plan zelden als onderbouwing bij financiering.

Wanneer is zelf doen wel te overwegen?

Voor het bijhouden van een bestaand, professioneel opgesteld plan: kleine correcties na uitgevoerd onderhoud, het afvinken van acties. De basis — meting, hoeveelheden, ramingen — is dan al betrouwbaar. LET OP: ook dan geldt dat het plan na drie tot vijf jaar een professionele actualisatie nodig heeft om bruikbaar te blijven voor de wettelijke reserveringsgrondslag.

De afweging in euro's

Een professioneel MJOP voor een kleine VvE kost vanaf 549 euro exclusief btw, eenmalig per vier a vijf jaar. Dat is per eigenaar per maand vaak minder dan een kop koffie — tegenover het risico van duizenden euro's aan onvoorziene bijdragen bij een gemist gebrek. Bekijk de tarieven of vraag een offerte aan voor uw gebouw.