MJOP voor Zorginstellingen

Voor WTZi-toegelaten zorgaanbieders zijn vastgoed en onderhoud onderdeel van de Normatieve Huisvestingscomponent (NHC) binnen de DBC- of Wlz-tarieven. Het MJOP vormt de onderbouwing voor de toerekening van kapitaallasten en groot onderhoud over de levensduur van het pand. Bij financiering door het Waarborgfonds voor de Zorgsector (WFZ) of bij herfinanciering door banken wordt het MJOP standaard opgevraagd als onderdeel van de risicobeoordeling. Een goed MJOP toont aan dat de instelling het vastgoed beheerst en dat de NHC-toerekening realistisch is.

Naast de generieke normen (NEN 2767 voor conditiemeting, NEN 1010 voor elektra, NEN 1006/AS6 voor drinkwater) geldt voor zorgvastgoed een aantal sector-specifieke kaders: het Bouwbesluit/BBL kent een aparte gebruiksfunctie "gezondheidszorgfunctie met bedgebied" met strengere eisen aan brandcompartimentering, vluchtroutes en sub-brandcompartimenten. Voor operatiekamers en cleanrooms geldt NEN-EN-ISO 14644. Drinkwaterinstallaties vallen onder de prioritaire-categorie van het Drinkwaterbesluit met verplichte legionella-risicoanalyse en beheersplan. Onze inspectie toetst expliciet aan deze normen.

Brandveiligheid in zorgvastgoed is complex omdat patiënten vaak niet zelfstandig kunnen vluchten. Het BBL eist daarom (sub-)brandcompartimenten met een hogere weerstand, brede en rolstoel-toegankelijke vluchtroutes, een bedlift met brandwerende voorzieningen en een ontruimings- en BHV-plan dat is afgestemd op niet-zelfredzame personen. Onze MJOP-inspectie controleert of doorvoeringen, brandkleppen, brandwerende deuren en compartimentscheidingen nog hun oorspronkelijke werking hebben — vaak een aandachtspunt bij verbouwingen waar leidingen achteraf zijn doorgevoerd zonder herstel van de compartimentering.

Zorgaanbieders met BTW-vrijgestelde omzet (medische verzorging, verpleging) kunnen de BTW op inkoop van onderhoud, materialen en bouwkundige diensten niet verrekenen. Dat betekent dat een onderhoudsbegroting voor zorgvastgoed altijd bruto opgebouwd moet worden — de BTW is voor de zorgaanbieder een echte kostenpost. In ons MJOP zijn alle bedragen inclusief BTW gepresenteerd, met de BTW-component apart inzichtelijk voor de financiële afdeling. Voor instellingen met gemengde activiteiten (bijv. cateraar of huurinkomsten) maken we een gesplitste opbouw zodat de BTW-positie correct wordt verwerkt.

Dat hangt af van de eigendomsstructuur. Bij eigen vastgoed ligt de volledige verantwoordelijkheid bij de zorgaanbieder zelf — bestuur en RvT zijn aansprakelijk voor planmatig onderhoud, brandveiligheid en compliance. Bij huur of een vastgoed-bv binnen het concern is de verdeling onderhouds-versus-eigenaarslasten cruciaal: het MJOP wordt dan vaak gesplitst in een eigenaars-deel (casco, dak, gevel, hoofdinstallaties) en een huurders-deel (inrichting, niet-bouwkundige delen). Wij stellen het MJOP altijd op met expliciete toewijzing zodat huurder en verhuurder weten wie wat moet reserveren en uitvoeren.

Ja. Voor zorgconcerns met meerdere locaties (bijv. een verpleeghuiscluster, GGZ-keten of eerstelijnsorganisatie met meerdere praktijken) leveren we naast individuele MJOP's per locatie ook een geconsolideerd portfolio-rapport. Daarin zijn investeringen geprioriteerd over alle locaties heen en gekoppeld aan strategische vastgoedkeuzes (renovatie, afstoten, nieuwbouw). Dit helpt de RvB en vastgoedcommissie om kapitaal efficiënt over de portefeuille te alloceren.