MJOP voor vastgoedeigenaren

Een portfolio-aanpak verschilt fundamenteel van losse pand-MJOP's. Wij werken in vier fasen. (1) Standaardisatie: één inspectie-protocol, één rapportage-template en één database voor alle panden, zodat consolidatie mogelijk is. (2) Segmentatie: residentieel, kantoor, retail en logistiek krijgen elk een eigen benchmark voor levensduur en CapEx-ratio. (3) Prioritering: panden met hoogste risico (oudste, laagste BREEAM-score, einde huurcontract) eerst. (4) Dashboard: alle data komt samen in één tool die asset-management, finance en duurzaamheid gebruiken. Voor fondsen met >25 panden adviseren wij een driejarige rotatie-cyclus zodat ieder pand minstens elke 3 jaar wordt geïnspecteerd.

Bij acquisitie levert een MJOP de Technical Due Diligence (TDD) onderbouwing. Wij leveren binnen 5–10 werkdagen een TDD-MJOP met (a) NEN 2767 conditiemeting van alle major systems, (b) 10-jaars CapEx-prognose voor onderhandeling van koopprijs, (c) red flags zoals asbest, funderingen, brandcompartimentering, (d) gap-analyse versus BREEAM/EPC-doelen die de koper nastreeft. Bij dispositie werkt het andersom: een actueel MJOP voorkomt prijsdruk in de onderhandeling omdat de koper geen onbekende CapEx hoeft in te calculeren. Voor fondsen die NWWI-taxaties laten uitvoeren is een MJOP standaard onderdeel van het bronnenmateriaal van de taxateur.

CSRD (vanaf boekjaar 2025 voor grote ondernemingen) en GRESB Real Estate Assessment vragen beiden om kwantitatieve onderhouds- en investeringsdata. Wij leveren standaard de volgende GRESB-velden vooringevuld: Asset-level energy/water/waste, CapEx voor energetische maatregelen, BREEAM/LEED-certificering en transitiepad. Voor CSRD/ESRS E1 koppelen wij CapEx-categorieën aan de EU Taxonomy: welk percentage van uw onderhoudsbudget kwalificeert als "substantial contribution" aan klimaatmitigatie. Het MJOP levert daarmee niet alleen technisch een planning, maar ook de auditeerbare datatabel die uw accountant en GRESB-validator nodig hebben.

BREEAM In-Use beoordeelt operationele performance op 9 categorieën (Energy, Water, Materials, etc.). Veel BREEAM-credits worden behaald via concrete onderhoudsmaatregelen: vervanging van verlichting (Energy 04), waterbesparende sanitair (Water 01), groendaken (Land Use 02). Wij scoren tijdens de NEN 2767-inspectie ook de BREEAM-aspecten en bouwen het MJOP zo op dat geplande onderhoudsmomenten worden gecombineerd met BREEAM-upgrades. Voorbeeld: planmatige vervanging van een dak in jaar 7 wordt gecombineerd met PV-installatie en isolatie-upgrade, waarmee in één keer een sprong van Pass naar Very Good gemaakt wordt — zonder dubbele verstoring van de huurder.

Ja, fundamenteel. Residentieel (woninghuur, gereguleerd of vrije sector) heeft een afwijkende kostenverdeling tussen verhuurder en huurder volgens het Besluit kleine herstellingen, een andere onderhoudscyclus (langere levensduur binnenafwerking, hogere mutatie-frequentie) en specifieke verplichtingen rond het Woningwaarderingsstelsel en de Wet betaalbare huur 2024. Commercieel (kantoor, retail, logistiek) kent triple-net of double-net huurcontracten waarbij de huurder eigenaarsonderhoud kan dragen — het MJOP moet daarom helder splitsen tussen huurders- en eigenaarsverantwoordelijkheid en aansluiten op het Nederlands Reglement Vastgoedbeheer (NRV). Voor mixed-use portefeuilles leveren wij een gesegmenteerd rapport zodat asset-management beide regimes apart kan sturen.

Onderhoudskosten landen direct in het NAR (Net Aanvangsrendement) en daarmee in de waardering van het pand. Een onderschat MJOP betekent een overschat NAR — en dus een overschatte boekwaarde. Wij leveren het MJOP in een format dat door taxateurs en interne valuation-teams 1-op-1 in DCF-modellen kan worden ingevoerd: jaar-op-jaar CapEx, splitsing tussen instandhouding en verbetering, en assumptions voor disconteringsvoet. Voor fondsen onder IFRS levert dit auditeerbare onderbouwing voor de fair value-bepaling van investment property (IAS 40). Bij financiering vragen Rabo, ABN en ING steeds vaker een MJOP-onderbouwde DSCR-prognose: zonder dat is herfinanciering onder Bazel IV-regels lastiger geworden.