Wat is assetmanagement? Uitleg voor vastgoed en installaties

Assetmanagement is het planmatig beheren van alles wat een organisatie bezit en onderhoudt: gebouwen, installaties en terreinen, zo dat ze blijven werken tegen zo laag mogelijke kosten over de hele levensduur. Waar een MJOP vooral vooruit kijkt naar de begroting, gaat assetmanagement over het dagelijks en jaarlijks sturen: wat staat er, in welke staat, wie is verantwoordelijk en wat moet er wanneer gebeuren.

Assetmanagement in gewone taal

Een asset is een bezitting die waarde levert en onderhoud vraagt. In vastgoed zijn dat het gebouw zelf, maar ook de cv-ketel, de luchtbehandelingskast, de lift, de noodverlichting, de brandmeldinstallatie, de laadpalen en de zonnepanelen.

Assetmanagement beantwoordt bij al die onderdelen vier vragen:

• Wat hebben we? Een register met elk onderdeel, de locatie, het bouwjaar en de leverancier.
• In welke staat is het? De conditie, bij voorkeur volgens NEN 2767, en de verwachte restlevensduur.
• Wat moet er gebeuren? Onderhoud, keuringen en vervanging, met een datum en een verantwoordelijke.
• Wat kost het en wat levert het op? Budget per jaar, en de afweging tussen repareren, vervangen of verduurzamen.

De internationale norm hiervoor is ISO 55000. Grote organisaties werken er volledig mee, maar de principes zijn net zo bruikbaar voor een bedrijf met een paar panden.

Verschil tussen assetmanagement, een MJOP en facility management

Een MJOP is dus een onderdeel van assetmanagement: het levert de langetermijnbegroting. Assetmanagement zorgt dat die planning ook wordt uitgevoerd en bijgehouden.

Waarom het voor het MKB belangrijk wordt

Steeds meer regels gaan over installaties in plaats van over het gebouw zelf. Een paar voorbeelden:

• Gebouwautomatisering (GACS). Utiliteitsgebouwen met een grote verwarmings- of koelinstallatie moeten een gebouwautomatiseringssysteem hebben. De grens wordt de komende jaren verlaagd, waardoor ook middelgrote panden eronder gaan vallen.
• Elektrische installaties (NEN 3140). Periodieke inspectie, met een termijn die volgt uit de risicoanalyse.
• Brandveiligheid. Jaarlijks onderhoud van blusmiddelen, noodverlichting en brandmeldinstallatie.
• Energielabel. Kantoren moeten minimaal label C hebben; verdere aanscherping wordt verwacht.

Wie niet weet wat er staat en wanneer het gekeurd is, loopt achter de feiten aan. Dat geldt vooral als de gegevens verspreid zitten over leveranciers, Excel-lijsten en mappen met certificaten.

Hoe begin je met assetmanagement?

1. Een 0-meting. Een inspecteur loopt het gebouw door en legt elk installatieonderdeel vast met foto, typeplaatje, bouwjaar, conditie en keuringssticker. Dat is het startpunt: zonder register is er niets te beheren.
2. Verplichtingen en keuringen koppelen. Per onderdeel de wettelijke en contractuele keuringen met vervaldatum en de partij die ze uitvoert.
3. Een onderhoudsplan. De conditie en levensduur vertalen naar een planning en budget per jaar, het MJOP.
4. Bijhouden. Meldingen, uitgevoerd onderhoud en nieuwe keuringen vastleggen, zodat het register actueel blijft.

Zelf doen of uitbesteden?

Met een overzichtelijke omgeving kan een facilitair medewerker of office manager het register prima zelf bijhouden. Voor organisaties zonder eigen technische kennis kan het beheer ook volledig worden uitbesteed: dan bewaakt een assetmanager de keuringen, zet storingen uit bij de onderhoudspartij en houdt het onderhoudsplan actueel.

Samengevat

Assetmanagement maakt van een stapel losse gegevens één actueel overzicht van wat u bezit, in welke staat het is en wat er moet gebeuren. Begin met een 0-meting, koppel de verplichtingen en houd het daarna bij.

Lees verder over Asset Beheer bij MJOP Beheer, bekijk de demo-omgeving of bereken de prijs van een MJOP voor uw bedrijfspand.

Verder lezen

• Wat is NEN 2767? De conditiemeting uitgelegd
• MJOP voor installaties: wat neem je op?
• Wat is een MJOP?