Wie een onderhoudsrapport of MJOP doorbladert, komt vrijwel altijd de term NEN 2767 tegen. Deze norm is in Nederland de standaard voor conditiemeting van vastgoed. Maar wat houdt zo'n meting precies in, en waarom is het waardevol dat een inspectie volgens deze norm wordt uitgevoerd?

Waarom een norm voor conditiemeting?

Zonder vaste systematiek is het oordeel over de staat van een gebouw subjectief. De ene inspecteur noemt een kozijn "redelijk", de andere "matig", en niemand weet precies wat dat betekent. NEN 2767 lost dat op door de technische staat van bouwdelen uit te drukken in een objectieve, reproduceerbare conditiescore. Twee inspecteurs die dezelfde methodiek toepassen, komen daardoor tot vrijwel dezelfde beoordeling.

Dat maakt de norm waardevol voor iedereen die beslissingen neemt op basis van de staat van een gebouw: VvE's, vastgoedbeheerders, woningcorporaties, gemeenten en beleggers.

De conditiescores van 1 tot 6

De kern van NEN 2767 is een schaal van zes conditiescores:

Conditie 1 — Uitstekend. Nieuwbouwkwaliteit, geen gebreken.
Conditie 2 — Goed. Beginnende veroudering, incidentele kleine gebreken.
Conditie 3 — Redelijk. Plaatselijk zichtbare veroudering, functievervulling niet in gevaar.
Conditie 4 — Matig. Duidelijke veroudering en gebreken, functievervulling incidenteel in gevaar.
Conditie 5 — Slecht. Veroudering is onomkeerbaar, regelmatig storingen of uitval.
Conditie 6 — Zeer slecht. Technisch rijp voor sloop of volledige vervanging.

Voor de meeste gebouwen geldt conditie 3 als een prima onderhoudsniveau: het gebouw is duidelijk in gebruik en verouderd, maar functioneert zonder problemen. Bouwdelen die richting conditie 4 of 5 zakken, horen in de onderhoudsplanning naar voren te worden gehaald.

Hoe komt de score tot stand?

De score wordt niet op gevoel gegeven. De inspecteur registreert per bouwdeel de aanwezige gebreken en beoordeelt drie aspecten:

De ernst van het gebrek. Is het een cosmetisch probleem, een serieus gebrek of een gebrek dat de functie van het bouwdeel direct bedreigt? Afbladderende verf is van een andere orde dan houtrot in een dragende constructie.
De intensiteit. In welk stadium bevindt het gebrek zich: beginnend, gevorderd of in eindstadium?
De omvang. Welk percentage van het bouwdeel is aangetast? Een enkele beschadigde dakpan weegt anders dan een dakvlak dat voor de helft is verweerd.

De combinatie van ernst, intensiteit en omvang bepaalt volgens vaste rekenregels de conditiescore van het bouwdeel. Zo ontstaat een consistent en controleerbaar beeld van het hele gebouw.

Van conditiemeting naar onderhoudsplanning

Een conditiemeting is een momentopname, maar wel een met directe praktische waarde. De scores vormen de onderbouwing van het meerjarenonderhoudsplan: bouwdelen in conditie 4 of slechter krijgen prioriteit in de planning, terwijl bouwdelen in conditie 2 nog jaren mee kunnen voordat onderhoud nodig is.

Daarnaast gebruiken opdrachtgevers conditiemetingen voor:

Aankoopbeslissingen. Een meting geeft een koper of belegger objectief inzicht in de technische staat en de te verwachten onderhoudskosten.
Prestatiecontracten. Vastgoedeigenaren spreken met onderhoudsbedrijven af dat bouwdelen op een bepaald conditieniveau worden gehouden, bijvoorbeeld minimaal conditie 3.
Verantwoording. Corporaties, gemeenten en zorginstellingen leggen met conditiescores vast dat hun vastgoedportefeuille op het afgesproken niveau wordt onderhouden.

Wat mag u verwachten van een inspectie volgens NEN 2767?

Een serieuze conditiemeting omvat in elk geval een visuele inspectie op locatie van alle relevante bouwdelen, een gebrekenregistratie met foto's, en een rapportage met conditiescores per bouwdeel. Bij een MJOP-opdracht worden die scores vervolgens vertaald naar onderhoudsmaatregelen, cycli en kosten.

Belangrijk om te weten: NEN 2767 betreft een visuele inspectie. Verborgen gebreken, zoals de staat van een fundering onder de grond of leidingwerk in schachten, vallen buiten het bereik van een standaard conditiemeting. Daarvoor bestaat specialistisch vervolgonderzoek.

Veelgestelde vragen over NEN 2767

Is een conditiemeting volgens NEN 2767 verplicht?

Nee, er is geen wettelijke plicht om volgens NEN 2767 te inspecteren. De norm is wel de de-factostandaard: overheden, corporaties en professionele beheerders schrijven de methodiek standaard voor in hun uitvragen, en een MJOP op basis van NEN 2767-scores is beter onderbouwd en beter vergelijkbaar dan een plan op basis van een vrije beoordeling.

Hoe lang duurt een conditiemeting?

Dat hangt af van de omvang van het gebouw en het aantal bouwdelen. Voor een gemiddeld appartementencomplex moet u rekenen op een dagdeel tot een volledige dag op locatie, plus uitwerkingstijd voor de rapportage. Grote of complexe objecten, zoals zorgvastgoed met veel installaties, vragen meer tijd.

Wat kost een conditiemeting?

De kosten lopen uiteen van enkele honderden euro's voor een compact gebouw tot enkele duizenden euro's voor grote complexen. Wordt de meting gecombineerd met het opstellen of actualiseren van een MJOP, dan is het meerwerk beperkt: de inspectie vormt toch al de basis van het plan.

Wat is het verschil met een bouwkundige keuring?

Een bouwkundige (aankoop)keuring is gericht op een individuele woning en op het signaleren van gebreken en herstelkosten voor een koper. Een conditiemeting volgens NEN 2767 beoordeelt systematisch alle bouwdelen van een gebouw met genormeerde scores, en is daarmee geschikt als basis voor meerjarige onderhoudsplanning en portefeuillesturing.

Samengevat

NEN 2767 maakt de staat van een gebouw meetbaar en vergelijkbaar. Voor eigenaren en VvE's betekent dat: onderhoudsbeslissingen op basis van feiten in plaats van indrukken. Wilt u weten wat een conditiemeting voor uw gebouw inhoudt? Lees dan verder op onze pagina over conditiemetingen volgens NEN 2767.

NEN 2767 conditiemeting uitgelegd: zo werkt de norm