MJOP voorbeeld: wat staat er in een meerjarenonderhoudsplan?

Veel VvE-besturen krijgen voor het eerst een MJOP in handen en vragen zich af waar ze naar moeten kijken. In dit artikel lopen we aan de hand van een voorbeeld de vaste onderdelen van een meerjarenonderhoudsplan door. Wie liever direct echte rapporten bekijkt: op de pagina voorbeelden van MJOP-rapporten staan drie geanonimiseerde MJOP's, van een kleine vooroorlogse VvE tot een kantoorgebouw.

1. Algemene gegevens en uitgangspunten

Elk MJOP begint met de basis: adres, bouwjaar, aantal appartementen, datum van de inspectie en de uitgangspunten van de begroting. Denk aan de looptijd (meestal twintig jaar of langer), of bedragen inclusief of exclusief btw zijn, en met welk indexpercentage prijsstijgingen worden meegenomen.

2. De bouwdelenlijst

Het hart van het plan is de bouwdelenlijst. Per bouwdeel staat:

• De omschrijving en de locatie, bijvoorbeeld "houten kozijnen voorgevel"
• De hoeveelheid, zoals 48 m² of 36 m1
• De conditiescore volgens NEN 2767, van 1 (uitstekend) tot 6 (zeer slecht)
• Foto's van de bevindingen

Een voorbeeld: bij een VvE met twaalf appartementen uit de jaren zeventig staan op de lijst onder meer de bitumineuze dakbedekking, de dakranden, het metselwerk met voegwerk, de houten kozijnen met glas en hang- en sluitwerk, de trappenhuizen, de entreedeuren en de galerijen.

3. Onderhoudshandelingen en cycli

Per bouwdeel staat welke handelingen terugkomen en hoe vaak. Bij de houten kozijnen uit het voorbeeld zijn dat bijvoorbeeld schilderwerk elke zes tot acht jaar, periodiek herstel van houtrot en op termijn vervanging. Bij het dak gaat het om inspectie en klein herstel, en na twintig tot dertig jaar om vervanging van de dakbedekking.

4. De meerjarenbegroting

Alle handelingen samen vormen een begroting per jaar. In een goed MJOP ziet u in één overzicht in welk jaar welke kosten vallen, en waar de pieken zitten. Juist die pieken, zoals een dakrenovatie of groot schilderwerk, bepalen hoeveel er gereserveerd moet worden. Richtwaarden per bouwdeel vindt u in het artikel over onderhoudskosten per bouwdeel.

5. Het reserveringsadvies

Het belangrijkste praktische resultaat: hoeveel de VvE per jaar moet reserveren, en wat dat per appartementsrecht betekent volgens de breukdelen uit de splitsingsakte. Een goed advies houdt rekening met de huidige stand van het reservefonds, zodat er in geen enkel jaar een tekort ontstaat. Meer hierover in reservefonds VvE: hoeveel is genoeg?.

6. Bevindingen en aanbevelingen

Tot slot volgen de belangrijkste bevindingen: bouwdelen die direct aandacht vragen, risico's en aanbevelingen voor de komende jaren. Dit deel is vaak het nuttigst voor de ALV, omdat het in gewone taal uitlegt waarom de begroting eruitziet zoals ze eruitziet.

Waar let u op bij het lezen van een MJOP?

• Is er een inspectie op locatie geweest? Een plan zonder bezoek aan het gebouw is gebaseerd op aannames.
• Kloppen de hoeveelheden? Een vierkante meter te veel of te weinig per bouwdeel telt over twintig jaar flink op.
• Is de splitsingsakte meegenomen? Alleen gemeenschappelijke delen horen in het VvE-plan.
• Is het plan actueel? Ouder dan vijf jaar? Dan is het tijd om het te actualiseren.

Veelgestelde vragen

Mag ik een voorbeeld-MJOP gebruiken voor mijn eigen VvE?

Een voorbeeld laat zien hoe een plan is opgebouwd, maar de hoeveelheden, cycli en kosten zijn per gebouw anders. Voor een reservering waar u op kunt bouwen, is een plan op basis van een inspectie van uw eigen gebouw nodig.

Hoe dik is een MJOP?

Dat hangt af van de omvang van het gebouw. Een klein complex past in twintig tot dertig pagina's inclusief foto's; grote complexen worden dikker. Belangrijker dan de omvang is of het overzichtelijk is.

Samengevat

Een MJOP bestaat uit vaste onderdelen: gegevens, bouwdelenlijst, cycli, begroting, reserveringsadvies en bevindingen. Bekijk de voorbeeldrapporten om een beeld te krijgen, of laat een MJOP opstellen voor uw eigen gebouw.