MJOP voor een kleine VvE: waar let u op?

Een kleine VvE, met twee tot tien appartementen, wordt vaak door de eigenaren zelf beheerd. Er is geen professionele beheerder, het bestuur doet het naast werk en gezin, en groot onderhoud komt pas ter sprake als er iets lekt. Juist dan is een MJOP waardevol: het haalt verrassingen weg en maakt de afspraken tussen buren eenvoudiger.

Geldt de reserveringsplicht ook voor een kleine VvE?

Ja. Elke VvE met woonbestemming moet sinds 2018 jaarlijks reserveren voor groot onderhoud, ongeacht het aantal appartementen. Een kleine VvE heeft daarbij dezelfde twee routes als een groot complex: minimaal 0,5 procent van de herbouwwaarde per jaar, of een reservering op basis van een MJOP dat niet ouder is dan vijf jaar. Meer over die regels leest u in wat is een MJOP en waarom is het verplicht.

Voor een klein gebouw pakt de 0,5-procentnorm vaak onhandig uit. De herbouwwaarde zegt weinig over wat er werkelijk aan onderhoud aankomt: een vooroorlogs pand met houten kozijnen vraagt iets heel anders dan een nieuwbouwwoning. Een MJOP laat zien wat uw gebouw echt nodig heeft.

Wat is er anders aan een MJOP voor een kleine VvE?

• Minder bouwdelen, dezelfde grondigheid. Een klein gebouw heeft minder gemeenschappelijke delen, maar het dak, de gevel en de kozijnen zijn net zo belangrijk. Een lekkend dak kost in een pand met drie appartementen per eigenaar zelfs meer dan in een groot complex.
• Grotere uitschieters per eigenaar. Bij twintig appartementen wordt een dakrenovatie over twintig eigenaren verdeeld; bij drie appartementen draagt ieder een derde. Tijdig reserveren voorkomt dat één eigenaar het niet kan betalen.
• Gemengde eigendom. In kleine panden lopen gemeenschappelijke en privé-onderdelen vaak door elkaar, zoals kozijnen die in de splitsingsakte soms privé en soms gemeenschappelijk zijn. Een goed MJOP leest de splitsingsakte uit en neemt alleen op wat de VvE moet betalen.

Hoe houdt u de kosten beperkt?

Voor een VvE van twee tot vier appartementen begint een volwaardig MJOP bij MJOP Beheer bij €549 exclusief btw voor de rapportage, plus de inspectie-uren. Een overzicht van de prijsopbouw staat in wat kost een MJOP. Een paar tips om het overzichtelijk te houden:

• Zorg dat de splitsingsakte en eventuele oude rapporten klaarliggen, dan hoeft de inspecteur minder uit te zoeken.
• Regel toegang tot het dak en de zolder vooraf, zodat de inspectie in één bezoek klaar is.
• Laat het plan elke vijf jaar actualiseren in plaats van steeds opnieuw te beginnen.

Een kleine VvE zonder beheerder

Veel kleine VvE's regelen alles zelf. Dat kan prima, zolang de basis op orde is: een bankrekening op naam van de VvE, jaarlijks een ALV, een vastgestelde begroting en een reservering. Hoe u dat aanpakt, leest u in kleine VvE zonder beheerder: zo regelt u het zelf. Het MJOP is daarbij het document waar de begroting en de reservering op rusten.

Veelgestelde vragen

Is een MJOP voor twee appartementen niet overdreven?

Nee. Ook bij twee appartementen zijn er gemeenschappelijke delen die ooit vervangen moeten worden. Een MJOP voorkomt discussie tussen de twee eigenaren over wie wanneer wat betaalt.

Kunnen we het MJOP zelf maken?

Voor een klein gebouw kan dat een begin zijn, maar zonder inspectie door een deskundige mist de onderbouwing. Kopers van een appartement en hun hypotheekverstrekker kijken ook naar het MJOP en het reservefonds.

Hoe snel hebben we het plan?

Reken op enkele weken na de inspectie. Hoe het opstellen verloopt, leest u in MJOP opstellen: zo werkt het.

Samengevat

Een kleine VvE heeft dezelfde reserveringsplicht als een groot complex, maar grotere uitschieters per eigenaar. Een MJOP maakt die zichtbaar en eerlijk verdeelbaar. Bekijk de MJOP voor VvE's of bereken direct de kosten voor uw VvE.