Alles tegelijk gebouwd, alles tegelijk aan de beurt: het reservefonds in Flevoland

Het reservefonds van een vereniging wordt meestal op een jaarlijks gemiddelde gebaseerd, en dat gaat ervan uit dat het onderhoud een beetje verspreid over de jaren valt. In een stad die over twee eeuwen is gegroeid, klopt dat ongeveer. In Flevoland niet.

Almere en Lelystad zijn in duidelijk afgebakende bouwstromen neergezet. Hele buurten hebben dezelfde bouwjaren, dezelfde materialen en dus dezelfde levensduur. Dat betekent dat er jaren zijn waarin er nauwelijks iets hoeft, en jaren waarin het dak, de kozijnen en de gevel tegelijk aan vervanging toe zijn. Wie de gemiddelde jaarlast reserveert, staat in dat piekjaar met een fonds dat niet toereikend is en moet bijstorten — precies wat een meerjarenonderhoudsplan hoort te voorkomen.

De oplossing is niet ingewikkeld maar wel expliciet: reken de reservering door op de werkelijke jaarlijkse uitgaven over twintig jaar, niet op het gemiddelde daarvan. In het plan ziet u de piek dan gewoon staan, en u kunt er vooraf naartoe sparen. Voor besturen in Almere en Lelystad is dat vaak het meest waardevolle deel van het rapport: het jaar waarin het gaat gebeuren, en het bedrag.

Een tweede eigenaardigheid hier is de bouwwijze uit de beginjaren. Er is in Almere behoorlijk geëxperimenteerd met constructies en materialen. Van sommige daarvan is de levensduur in de praktijk anders gebleken dan de tabel zegt. Dat is precies het geval waarin een conditiemeting volgens NEN 2767 meer waard is dan welk kengetal ook — je moet het gezien hebben.

En dan het parkeerdek. Veel complexen in deze provincie hebben een eigen parkeergarage of -dek. Betonkwaliteit en waterdichting zijn daar de bepalende posten, en ze zijn duur: bij een middelgrote garage loopt herstel al snel in de tienduizenden euro's. Dat is een post die u niet wilt ontdekken in het jaar dat hij zich aandient.

Dronten, Zeewolde, Emmeloord en Urk hebben hetzelfde patroon in het klein. Ook daar geldt: kijk naar de bouwstroom, niet naar het gemiddelde.

Meer over ons werk in deze regio staat op de pagina over MJOP in Flevoland, met alle plaatsen waar wij er inspecteren.