Nieuwbouw uit dezelfde jaren: wat Leidsche Rijn en Houten betekenen voor het reservefonds

In de provincie Utrecht staat een historische kern met daaromheen een brede ring nieuwbouw: Leidsche Rijn, Houten, Nieuwegein, IJsselstein. Die wijken zijn in een kort tijdsbestek neergezet en inmiddels oud genoeg om aan hun eerste serieuze onderhoudsronde toe te zijn.

Voor een VvE in zo'n complex is dat een lastiger uitgangspunt dan het lijkt. Nieuwbouw voelt lang als "daar hoeven we nog niets mee", en de reservering is daar vaak op afgestemd. Maar de kozijnen, het dak en de gevelafwerking hebben allemaal ongeveer dezelfde leeftijd, dus komen ze binnen een paar jaar van elkaar aan de beurt. Wie tot dat moment het minimum heeft gereserveerd, moet dan ineens een fors bedrag ophoesten.

Wat wij besturen in deze regio adviseren, is om het plan niet te lezen als een jaarlijks gemiddelde maar als een tijdlijn. Zoek het jaar met de hoogste uitgave op, kijk wat het reservefonds op dat moment zou moeten hebben, en reken terug naar vandaag. Dat ene sommetje verandert de discussie op de vergadering van "moeten we omhoog" naar "hoeveel en wanneer".

Een tweede punt is de parkeergarage. Veel complexen in deze ring hebben er een onder het gebouw. Betonschade en waterdichting van de hellingbaan en het dek zijn daar de bepalende posten, en ze zijn duur. Een garage is bovendien makkelijk te vergeten: hij hoort bij het gemeenschappelijke bezit maar valt buiten het zicht van de meeste leden. Wat er bij een MJOP voor parkeergarages precies wordt nagelopen, staat apart beschreven.

In de binnenstad van Utrecht speelt iets anders: monumenten, werfkelders en beperkte bereikbaarheid. Een steiger plaatsen aan een gracht is geen vanzelfsprekendheid en kost meer dan het kengetal aangeeft. Dat verdisconteren wij in de prijs per post, want een plan dat uitgaat van vrije aanrijroutes klopt hier eenvoudigweg niet.

Amersfoort, Zeist, Veenendaal, Woerden en Soest zitten er qua bezit tussenin, met zowel vooroorlogse als recente complexen. Ook daar geldt: kijk eerst naar het bouwjaar.

Meer over ons werk in deze regio staat op de pagina over MJOP in Utrecht, met alle plaatsen waar wij er inspecteren.