Hellend terrein en wederopbouw: onderhoud in Gelderland zit in de details

Gelderland is de grootste provincie van het land en heeft drie gezichten die weinig met elkaar te maken hebben: de steden Arnhem en Nijmegen, de Veluwe, en de Achterhoek met de Betuwe.

In de steden speelt iets wat elders in Nederland zelden voorkomt: hoogteverschil. Arnhem en Nijmegen liggen op hellend terrein, en dat betekent dat water ergens langs uw gebouw naar beneden gaat. Kelders en souterrains die in het vlakke land droog zouden blijven, krijgen hier druk van buitenaf. Bij opnames letten wij daarom extra op de aansluiting van het maaiveld op de gevel, op de afvoer rond het gebouw en op vochtsporen in de onderste meter metselwerk. Het is een van de weinige plekken waar onderhoud aan het terrein de bouwkundige staat rechtstreeks beïnvloedt.

Het tweede feit is de oorlog. Beide steden zijn in 1944 en 1945 zwaar beschadigd en daarna grotendeels herbouwd. Daardoor zijn er hele wijken met vrijwel identieke bouwjaren. Net als in Flevoland betekent dat gelijktijdige vervanging: het dak, de kozijnen en de gevel van een buurt komen in dezelfde paar jaar aan de beurt. Voor een VvE is dat vooral een financieringsvraag: het reservefonds moet die piek kunnen dragen, en dat hoort in het plan beantwoord te worden en niet op de vergadering waar het besluit valt.

Op de Veluwe verschuift het beeld naar veel houtwerk, kapconstructies en bij vakantiebezit ook riet. Andere cycli, andere specialisten, en een gevoeligheid voor achterstallig onderhoud die groter is dan bij steen: hout dat twee jaar te laat wordt geschilderd, is niet twee jaar ouder maar aangetast.

In de Achterhoek en de Betuwe, rond Doetinchem, Zutphen, Tiel en Culemborg, overheerst grondgebonden bebouwing en is de VvE-dichtheid lager. Waar er wel verenigingen zijn, gaat het meestal om kleinere complexen waar de vaste kosten van een plan zwaarder wegen. De kosten van een MJOP lopen bij ons mee met het aantal appartementsrechten, zodat een kleine vereniging niet de prijs van een grote betaalt.

Meer over ons werk in deze regio staat op de pagina over MJOP in Gelderland, met alle plaatsen waar wij er inspecteren.