MJOP vs DMJOP: wat is het verschil?

De termen MJOP en DMJOP worden vaak door elkaar gebruikt, maar er zit een wezenlijk verschil tussen. Wie voor zijn VvE of gebouw een onderhoudsplan laat opstellen, doet er goed aan dat verschil te kennen voordat de opdracht de deur uitgaat.

Het klassieke MJOP: instandhouding

Een regulier meerjarenonderhoudsplan richt zich op instandhouding. Het beantwoordt de vraag: wat is er nodig om het gebouw in zijn huidige opzet in goede staat te houden? Het dak wordt te zijner tijd vervangen door hetzelfde type dakbedekking, het schilderwerk keert elke paar jaar terug en de cv-installatie wordt aan het einde van de levensduur vervangen door een vergelijkbaar toestel.

Dat is decennialang de standaard geweest, en voor veel gebouwen is het nog steeds een prima vertrekpunt. Maar het klassieke MJOP kijkt niet naar de vraag of het gebouw ook toekomstbestendig is.

Het DMJOP: onderhoud en verduurzaming gecombineerd

Een DMJOP (duurzaam meerjarenonderhoudsplan) neemt dezelfde basis als een MJOP, maar voegt daar een verduurzamingslaag aan toe. Bij elk groot onderhoudsmoment wordt de vraag gesteld: als we hier toch aan het werk gaan, is dit dan het logische moment om te verduurzamen?

Concrete voorbeelden:

• Het dak is aan vervanging toe. In een DMJOP wordt dan direct de optie meegenomen om het dak extra te isoleren en voor te bereiden op zonnepanelen. De steiger staat er toch al en het dak ligt toch open.
• De kozijnen worden geschilderd of vervangen. Het DMJOP rekent de meerkosten door van HR++-glas of triple glas ten opzichte van alleen herstellen.
• De cv-ketel nadert het einde van de levensduur. Het DMJOP zet de overstap naar een (hybride) warmtepomp als scenario naast een-op-een vervanging.

Het grote voordeel: verduurzamen op een natuurlijk onderhoudsmoment is vrijwel altijd goedkoper dan verduurzamen als losstaand project. Dubbele kosten voor steigers, arbeid en sloopwerk worden vermeden.

Wat staat er extra in een DMJOP?

Naast de gebruikelijke onderdelen van een MJOP bevat een DMJOP doorgaans:

• Een beoordeling van de huidige energetische staat van het gebouw (isolatie, glas, installaties, ventilatie)
• Verduurzamingsscenario's per bouwdeel, gekoppeld aan de natuurlijke onderhoudsmomenten
• Een indicatie van de investering per maatregel en de verwachte besparing op energielasten
• Waar relevant: de relatie met het energielabel en met subsidiemogelijkheden zoals de SVVE

Zo ontstaat een routekaart waarin onderhoud en verduurzaming elkaar versterken in plaats van los van elkaar te lopen.

Wanneer volstaat een MJOP en wanneer kiest u een DMJOP?

Een regulier MJOP volstaat meestal wanneer het gebouw recent is gebouwd of al goed geïsoleerd is, of wanneer de eigenaren op korte termijn geen verduurzamingsambitie hebben en alleen grip willen op het reguliere onderhoud.

Een DMJOP is de logische keuze wanneer:

• Het gebouw ouder is dan pakweg 25 jaar en nog grotendeels in oorspronkelijke staat verkeert
• Er de komende tien jaar groot onderhoud aan dak, gevel of installaties gepland staat
• De VvE wil weten wat verduurzaming kost en oplevert voordat er besluiten worden genomen
• Eigenaren de stijgende energielasten willen beperken of het energielabel willen verbeteren

Voor VvE's komt daar een praktisch argument bij: de ledenvergadering beslist over grote uitgaven. Een DMJOP geeft de vergadering een feitelijke basis om over verduurzaming te besluiten, in plaats van losse offertes en meningen.

Kostenverschil tussen MJOP en DMJOP

Een DMJOP vraagt meer uitzoekwerk dan een regulier MJOP: de energetische staat moet worden beoordeeld en er worden scenario's doorgerekend. Daardoor ligt de prijs doorgaans iets hoger. Tegenover die meerprijs staat dat één goed gekozen koppelkans (bijvoorbeeld isoleren tijdens dakvervanging) al snel duizenden euro's aan dubbele uitvoeringskosten bespaart.

Praktijkvoorbeeld: dakvervanging met en zonder DMJOP

Stel: een VvE met een plat dak van 400 m2 heeft over vier jaar dakvervanging gepland, kosten circa 36.000 euro. Zonder DMJOP wordt het dak een-op-een vervangen. Wil de VvE drie jaar later alsnog isoleren en zonnepanelen leggen, dan moet het nieuwe dakpakket deels opnieuw open en komen er opnieuw steiger- en arbeidskosten bij; de totale uitgave over beide projecten komt dan al snel 15.000 tot 25.000 euro hoger uit.

Met een DMJOP was de vraag al bij de planvorming gesteld. De meerkosten van isolatie tijdens de dakvervanging zelf zijn beperkt: het dak ligt toch open, de mensen staan er toch. De ledenvergadering kan dan op basis van cijfers besluiten om de maatregelen te combineren, inclusief het subsidievoordeel dat daarbij hoort. Dit ene koppelmoment betaalt de meerprijs van het DMJOP vele malen terug.

Veelgestelde vragen

Kan een bestaand MJOP worden omgezet naar een DMJOP? Ja. De bouwdelenstructuur en planning vormen de basis; daar wordt een energetische beoordeling en een maatregelenpakket aan toegevoegd. Dat is voordeliger dan volledig opnieuw beginnen.

Is een DMJOP verplicht? Nee. Wel vragen subsidieregelingen zoals de SVVE om een duurzaam onderhoudsplan of energieadvies als onderbouwing bij bepaalde onderdelen, en sturen banken bij financiering steeds vaker op verduurzamingsplannen.

Voor welke gebouwen is het verschil het grootst? Voor gebouwen uit de periode 1950 tot 1990 met originele schilddelen: daar vallen de grootste onderhoudsmomenten samen met het grootste besparingspotentieel.

Samengevat

Het verschil tussen MJOP en DMJOP is samen te vatten in één zin: een MJOP houdt uw gebouw in stand, een DMJOP maakt het ook toekomstbestendig. Voor gebouwen waar de komende jaren groot onderhoud aankomt, is het DMJOP in de meeste gevallen de slimmere investering. Meer weten? Lees verder op onze pagina over het duurzaam MJOP of bekijk de mogelijkheden van een energiescan.