Vier eeuwen bouwjaren in één provincie: onderhoud plannen in Noord-Holland

Er is geen provincie waar de bouwjaren zo ver uiteenlopen als hier. Een VvE in de Amsterdamse binnenstad zit in een pand van vier eeuwen oud; twintig minuten verderop staat een complex dat in 2015 is opgeleverd. Dat zijn twee volstrekt verschillende onderhoudsvraagstukken, en het gemiddelde ertussen bestaat niet.

Bij het oudste bezit begint alles bij de fundering. Veel binnenstadpanden in Amsterdam en Haarlem staan op houten palen. Zolang die onder water blijven, gaan ze eeuwen mee; zakt het grondwater, dan niet. Een plan dat dertig jaar vooruit kijkt en de fundering overslaat, kijkt langs de duurste post die er is. Bij een MJOP voor een VvE in een vooroorlogs pand op houten fundering nemen wij daarom periodiek funderingsonderzoek in het plan op — niet omdat er per se iets mis is, maar omdat je het wilt weten voordat het dat is.

In het naoorlogse bezit verschuift de aandacht naar asbest. Portiek- en galerijflats uit de jaren vijftig tot zeventig hebben het op plekken waar je het niet ziet: in kitranden, in schoorsteenkanalen, onder vloerbedekking in algemene ruimten. Bij groot onderhoud is saneren vrijwel altijd verplicht, en die post hoort in de begroting te staan vóórdat de steiger besteld is.

Voor monumenten geldt weer iets anders. Onderhoud is vergunningplichtig, de materiaalkeuze ligt grotendeels vast en de uitvoering vraagt specialisten. In het plan betekent dat een hogere prijs per eenheid dan het landelijk kengetal — niet omdat de aannemer duur is, maar omdat het werk anders is.

En langs de kust, van Zandvoort tot Den Helder, komt daar de zoute lucht overheen. Corrosie aan balkonhekken, hang- en sluitwerk en staalconstructies gaat er sneller dan in het binnenland, en het buitenschilderwerk aan de zeezijde houdt het korter vol dan aan de landzijde.

Wat betekent dat praktisch? Dat de eerste vraag bij een plan in deze provincie niet "hoeveel vierkante meter" is, maar "uit welk jaar". Alles daarna volgt daaruit. Voor een VvE in Amstelveen, Zaandam, Purmerend, Hoorn of Alkmaar geldt precies hetzelfde: het bouwjaar bepaalt de cyclus, niet het postcodegebied.

Meer over ons werk in deze regio staat op de pagina over MJOP in Noord-Holland, met alle plaatsen waar wij er inspecteren.