Aardbevingsschade en regulier onderhoud: waarom een VvE in Groningen die twee uit elkaar moet houden

Een scheur in een gevel is een scheur in een gevel. Voor de aannemer die hem herstelt maakt het niet uit waardoor hij er zit; voor de vereniging die de rekening krijgt, maakt het alles uit. In Groningen is dat geen theoretisch onderscheid maar het verschil tussen een post uit het reservefonds en een post die ergens anders thuishoort.

Wij komen het patroon telkens tegen: een VvE laat groot onderhoud uitvoeren, de scheuren gaan mee in het schilder- en voegwerk, en een jaar later blijkt dat een deel daarvan als schade had kunnen worden ingediend. Dan is het bewijs weg, en betaalt de vereniging uit het reservefonds wat een ander had moeten dragen. Dat is het vervelende aan herstel — het wist de toestand uit die je had moeten vastleggen.

De volgorde is daarom altijd dezelfde: eerst vastleggen wat er is, dan pas bepalen wat het is. Bij een opname in Groningen, Veendam, Winschoten, Hoogezand of Stadskanaal fotograferen wij scheurvorming met een maatlat erbij, noteren we het verloop en leggen we vast of de scheur door het metselverband loopt of door de voeg. Dat laatste zegt iets over de oorzaak: door de steen heen wijst op beweging, langs de voeg vaker op krimp of zetting die al veel langer speelt.

Vervolgens splitsen we het in het plan. Een post "gevelherstel" waarin alles op één hoop ligt, is onbruikbaar zodra er iemand vraagt wat regulier is en wat niet. Twee posten met een eigen onderbouwing zijn dat wel, en het bestuur kan ze los van elkaar verdedigen op de vergadering.

Verder is het onderhoud in deze provincie niet exotisch. De stad Groningen heeft veel gesplitst en verhuurd bezit, met intensief gebruikte trappenhuizen en algemene ruimten waar de slijtage sneller gaat dan het kengetal aangeeft. Daarbuiten staan dorpswoningen met houten vloeren en ongeïsoleerde kruipruimtes, waar vocht de stille kostenpost is: je ziet het niet, tot de vloer het begeeft.

Wat we bestuurders in deze regio meegeven: laat de conditiemeting doen vóórdat u een herstelopdracht geeft, niet erna. Een conditiemeting conform NEN 2767 met foto's is precies de vastlegging die u later nodig heeft, en u heeft hem toch al nodig voor het meerjarenonderhoudsplan. Twee vliegen, één opname.

Twijfelt u of iets in uw complex regulier onderhoud is of schade? Laat het dan in ieder geval vastleggen voordat er een steiger staat. Terugkijken kan niet.

Meer over ons werk in deze regio staat op de pagina over MJOP in Groningen, met alle plaatsen waar wij er inspecteren.