Wederopbouwbeton: waarom galerijen en balkons in Zuid-Holland de grootste kostenpost zijn

De dichtstbevolkte provincie is ook de provincie met de meeste VvE's, en met een woningvoorraad die voor een groot deel uit dezelfde periode komt: de wederopbouw tussen 1945 en 1970. Er is toen snel, goedkoop en veel in beton gebouwd, met een dekking op de wapening die naar de maatstaven van nu aan de krappe kant was.

Het gevolg zien wij bij vrijwel elke opname in Rotterdam, Den Haag, Schiedam, Vlaardingen en Dordrecht terug: wapeningscorrosie in galerijvloeren, balkonranden en luifels. Roest zet uit, het beton drukt eraf, en wat begint als een afgebladderd randje eindigt als een constructieve vraag. Sinds de galerijvloerenproblematiek breed bekend werd, is dit bovendien een onderwerp waar een bestuur aantoonbaar iets mee moet.

In het plan is dit meestal de grootste enkele post. Dat maakt de nauwkeurigheid ervan belangrijker dan van alles eromheen: tien procent naast de waarheid bij het schilderwerk kost een paar duizend euro, tien procent naast de waarheid bij betonherstel kost tienduizenden. Wij meten de hoeveelheden daarom zelf bij de conditiemeting volgens NEN 2767 en gaan niet af op de opgave.

Het tweede thema hier zit in de bodem. Zuid-Holland staat op slappe grond en zakt. Scheefstand en scheurvorming zijn hier eerder regel dan uitzondering, en niet elke scheur is een probleem. Het onderscheid tussen zetting die tot rust is gekomen en beweging die doorgaat, bepaalt of u herstelt of eerst meet. Herstellen terwijl het nog beweegt, is twee keer betalen.

En dan de splitsingsakte. In deze provincie is veel bezit gesplitst in panden die daar oorspronkelijk niet voor gebouwd waren, en bij een MJOP voor een VvE is dat het eerste wat we nakijken. De verdeling tussen gemeenschappelijk en privé is dan vaak onduidelijk, en dat is geen formaliteit: het bepaalt wie de rekening krijgt. Wij lezen die akte bij elke VvE-opname door, precies om die discussie vóór te zijn in plaats van erna.

Voor besturen in Leiden, Delft, Gouda, Zoetermeer en Alphen aan den Rijn geldt hetzelfde beeld, alleen in andere verhoudingen. En langs de kust bij Scheveningen, Katwijk en Noordwijk komt de zoutbelasting er nog overheen.

Meer over ons werk in deze regio staat op de pagina over MJOP in Zuid-Holland, met alle plaatsen waar wij er inspecteren.