MJOP Advies & Consultancy
Strategisch advies voor vastgoedbeheer
Strategisch vastgoedadvies voor lange termijn waardebehoud
MJOP-advies gaat verder dan het opstellen van een rapport. Het beantwoordt de strategische vragen die er omheen spelen: klopt het reservefonds, valt deze aankoop te onderbouwen, hoe ga je om met een conflict, en wat is de juiste route bij een beheerderswissel of transitie? Wij bieden onafhankelijk advies — zonder belang bij uitvoering, met 10+ jaar ervaring en een database van duizenden marktprijzen als ankerpunt.
Portefeuille-analyse
Strategische doorlichting van een hele vastgoedportefeuille: onderhoudsstaat, kapitaalbehoefte, risicoprofiel en prioritering per object. Basis voor investerings- en desinvesteringsbeslissingen.
Reservefonds-optimalisatie
Doorrekening van VvE-reservefonds en jaarlijkse bijdragen. Wij toetsen of de reservering past bij de werkelijke onderhoudsbehoefte en adviseren bij over- of onderdekking.
Due diligence (koop/verkoop)
Onafhankelijke beoordeling van vastgoed bij transacties. Onderhoudsrisico's, verborgen gebreken, reservefonds-positie en realistische kapitaalbehoefte voor de komende 10-20 jaar.
Second opinion bestaand MJOP
Onafhankelijke toets op een MJOP dat door een andere partij is opgesteld. Kloppen de prijzen, de cyclische intervallen, de conditiebeoordelingen en de kapitalisatie?
Geschillen & dispute-bemiddeling
Onpartijdige bouwkundige beoordeling bij conflicten tussen VvE en aannemer, tussen koper en verkoper of bij claim-procedures. Inzetbaar als technisch deskundige.
ALV-ondersteuning & bestuurscoaching
Begeleiding van VvE-bestuur bij vergaderingen, beheerderswissel en transitietrajecten. Mondelinge toelichting van rapporten en advies bij lastige besluitvorming met eigenaars.
Wat ons advies onderscheidt
Wij hebben geen aannemersbedrijf en geen belang bij uitvoering. Ons enige product is een eerlijke, onderbouwde aanbeveling — niets meer en niets minder.
Geen belang bij uitvoering
Wij voeren zelf geen onderhoud uit en hebben geen contracten met aannemers. Onze enige verdienmodel is advies, en daarom kunnen wij echt onafhankelijk oordelen over wat er moet gebeuren — en wat niet.
- Geen kickbacks of provisies van uitvoerende partijen.
- Geen voorkeursleveranciers in adviesrapporten.
- Inzetbaar als technisch deskundige in juridische trajecten.
Data, ervaring en methodiek
Adviezen zijn pas bruikbaar als ze onderbouwd zijn. Wij combineren 10+ jaar praktijk-ervaring met een eigen prijzendatabase, NEN 2767-methodiek en concrete scenario-doorrekeningen.
- 6.000+ marktprijzen in eigen database — toetssteen voor iedere prijscontrole.
- 100+ MJOP's gecontroleerd — wij weten waar veel gemaakte fouten zitten.
- Scenario-aanpak — basis, optimistisch en conservatief voor iedere strategische beslissing.
- 5-jaars review ingebouwd — adviezen blijven actueel met vaste herijking.
Zo verloopt een adviestraject
Van vrijblijvend kennismakingsgesprek tot implementatie-begeleiding. Iedere stap helder, gefaseerd en met een vast aanspreekpunt.
Stap 1.Vrijblijvend kennismakingsgesprek
30-45 minIn een gesprek van 30-45 minuten verkennen we de strategische vraag, de context van het pand of de portefeuille en het gewenste resultaat. Geen kosten, geen verplichtingen — pas daarna brengen wij een gerichte offerte uit.
Stap 2.Diagnose & data-verzameling
1-2 wekenWe verzamelen alle relevante stukken: bestaande MJOP's, jaarrekeningen, splitsingsakte, eerdere taxaties, onderhoudsfacturen en correspondentie. Waar nodig combineren wij dit met een eigen inspectie en gesprekken met betrokkenen.
Stap 3.Adviesrapport met scenario's
2-3 wekenJe ontvangt een schriftelijk adviesrapport met heldere conclusies, onderbouwde scenario's (basisvariant, optimistisch, conservatief) en een concrete aanbeveling. Inclusief financiële doorrekening en implementatie-stappen.
Stap 4.Implementatie-begeleiding
op maatOp verzoek begeleiden wij de uitvoering: presentatie aan ALV of stuurgroep, coaching van bestuur, contact met aannemers of beheerders, en periodieke voortgangsbewaking. Zo wordt advies ook werkelijkheid.
Wij adviseren onder andere
Van VvE-besturen met een strategische vraag tot institutionele beleggers met een volledige portefeuille. Iedere opdrachtgever krijgt advies dat past bij de schaal en complexiteit van de vraag.
VvE-besturen
Strategische vragen rond reservefonds, beheerderswissel, groot onderhoud, geschillen of transitietrajecten — onafhankelijk en zonder belang bij uitvoering.
Vastgoedbeleggers
Particuliere beleggers en family offices die hun portefeuille strategisch willen optimaliseren of een aankoop technisch willen toetsen.
Institutionele partijen
REIT's, pensioenfondsen en woningcorporaties die behoefte hebben aan onafhankelijke second opinions en portefeuille-doorlichting.
Hypotheek-aanvragers
Bij financiering van VvE-vastgoed of aankoop van een appartement: onafhankelijke beoordeling van het MJOP en het reservefonds voor de bank.
Juridische procedures
Bij bouwgebreken-claims, dispuut tussen VvE en aannemer of geschil tussen koper en verkoper: bouwkundig deskundige met procedure-ervaring.
Beheerders in transitie
Bij beheerderswissel of overdracht: onafhankelijke nulmeting, dossier-overdracht en advies bij de inrichting van het nieuwe beheer.
Veelgestelde vragen over MJOP-advies
De vragen die we het vaakst horen tijdens kennismakingsgesprekken — direct beantwoord.
Een MJOP opstellen is het maken van het rapport zelf: inspectie, conditiestaat, 20-jaars onderhoudsplanning en kapitalisatie. MJOP-advies gaat één stap verder of breder en behandelt strategische vragen rond het MJOP.
Voorbeelden van adviesvragen: klopt mijn reservefonds wel? Moet ik dit pand kopen op basis van het MJOP dat de verkoper aanlevert? Hoe ga ik om met dit conflict tussen VvE en aannemer? Wat doe ik nu er bij beheerderswissel een onvolledig dossier blijkt? Bij MJOP-advies is het rapport vaak niet het eindproduct — een onderbouwde aanbeveling of begeleiding van een besluit is dat wel.
Een second opinion is verstandig in een aantal situaties: (1) het reservefonds blijkt structureel te laag of onverklaarbaar hoog, (2) een aannemer of beheerder ligt onder vuur, (3) bij aankoop van een VvE-appartement waar het MJOP er ouderwets uitziet, (4) wanneer een bestuurslid of eigenaar twijfelt aan de cijfers, en (5) bij claim-procedures of geschillen.
Wij toetsen onder andere: zijn de prijzen marktconform (op basis van onze database van 6.000+ marktprijzen), kloppen de cyclische intervallen volgens de NEN 2767 en de fabrikantsspecificaties, is de conditiestaat reëel en is de kapitalisatie sluitend? Het rapport bevat een lijst met afwijkingen, financiële impact en concrete vervolg-acties.
Ja. Wij treden op als onafhankelijk bouwkundig deskundige bij geschillen rond uitgevoerd of geleverd onderhoud. Voorbeelden: gevelreiniging waarvan de kwaliteit ter discussie staat, dakwerk dat na 2 jaar al lekt, schilderwerk dat niet voldoet aan de specificaties of installatiewerk dat afwijkt van het bestek.
Wij beoordelen ter plaatse, leggen bevindingen vast in een deskundigenrapport en kunnen indien nodig optreden in een arbitrage- of mediation-traject. Onze rol is uitdrukkelijk onpartijdig: wij stellen vast wat technisch correct is, los van wie de opdracht heeft gegeven. Datzelfde geldt voor bouwgebreken-claims tegen een (ex-)aannemer of verkoper.
Een due diligence voor vastgoedkopers omvat doorgaans: (1) doorlichting van het bestaande MJOP en de plausibiliteit ervan, (2) toets op reservefonds-positie en VvE-bijdragen, (3) eigen bouwkundige inspectie ter plaatse op zichtbare gebreken en risicogebieden, (4) controle op uitgesteld onderhoud en achterstanden, (5) inschatting van kapitaalbehoefte voor 5, 10 en 20 jaar, en (6) signalering van rode vlaggen die de transactieprijs zouden moeten beïnvloeden.
Voor institutionele kopers breiden we dit uit met portefeuille-vergelijking en risicoclassificatie. Het rapport is bewust scherp en transparant — wij hebben geen belang bij een door- of niet-doorgaan van de deal en geven daarom een eerlijk oordeel.
De kosten van een advies-traject hangen af van scope en complexiteit. Een korte second opinion op een bestaand MJOP zit doorgaans tussen €750 en €1.500. Een uitgebreide due diligence bij aankoop ligt tussen €1.500 en €3.500. Portefeuille-doorlichtingen voor beleggers en geschillen-trajecten worden op uurbasis of als vaste prijs op maat geoffreerd.
Wij hanteren een vast uurtarief en werken altijd met een vooraf afgesproken budget en scope. Het kennismakingsgesprek is altijd vrijblijvend en kosteloos. Een offerte volgt pas nadat we de vraag en de stukken kennen, zodat de prijs realistisch is en je niet voor verrassingen komt te staan.
Ja. Wij adviseren regelmatig REIT's, family offices, pensioenfondsen en woningcorporaties. Voor deze partijen bestaat onze rol typisch uit: portefeuille-doorlichting met risicoclassificatie per object, second opinion op MJOP's die door eigen of externe partijen zijn opgesteld, due diligence bij acquisities of dispositions, en advies bij verduurzamings- en transitievraagstukken.
Met 20+ jaar ervaring, een eigen database van 6.000+ marktprijzen en 100+ MJOP's die wij gecontroleerd hebben, leveren wij rapportages die ook door interne audit-, finance- en investment-teams gebruikt kunnen worden. Op verzoek werken wij volgens vaste rapport-templates of bestaande beoordelingsprotocollen.
Heb je een strategische vraag rond je vastgoed?
Plan een vrijblijvend kennismakingsgesprek van 30-45 minuten. We luisteren, stellen scherpe vragen en geven aan of en hoe wij kunnen helpen — zonder verplichtingen.
Veelgestelde vragen
Wanneer heb ik MJOP-advies nodig?▾
Als u twijfelt aan de kwaliteit van uw bestaande MJOP, een second opinion wilt voor grote investeringen, of vragen heeft over de juistheid van een MJOP van uw beheerder. We werken op uurbasis voor specifieke vragen, of als compleet review-traject.
Wat doen jullie in een second opinion?▾
We toetsen het bestaande MJOP op compleetheid (alle bouwdelen aanwezig?), correctheid (kloppen prijzen en cycli?), conformiteit (NEN 2767 toegepast?), en bruikbaarheid (helder voor het bestuur?). U krijgt een puntsgewijs verbeter-rapport en, indien gewenst, een herzien plan.
Is MJOP-advies onafhankelijk?▾
Ja — wij hebben geen banden met uitvoerende aannemers, zijn niet verbonden aan VvE-beheerders en werken zonder commissies. Onze enige inkomstenbron is de inspectie- en advies-fee. Dat maakt onze adviezen objectief.
Kan ik jullie inschakelen voor één specifieke vraag?▾
Zeker — we werken regelmatig op uurbasis voor losse vragen: "Klopt deze offerte?", "Is dit MJOP compleet?", "Welke prioriteit moet deze ingreep krijgen?". Een uurtje advies kost €125 en kan u duizenden euro's besparen bij een investeringsbeslissing.